В целях правильного бухгалтерского учета все сдаваемое в аренду имущество должно быть разделено арендодателем на операционную и финансовую аренду.
Под операционной арендой в силу признаков, содержащихся в ФСБУ 25/2018, утв. приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н, понимается обычная аренда имущества, при которой арендодатель за определенную в договоре плату предоставляет арендатору это имущество во временное пользование и владение.
В качестве финансовой или неоперационной аренды в ФСБУ 25/2018, исходя из приведенных там признаков, подразумевается лизинг. То есть договорные отношения, при которых арендодатель по заявке арендатора приобретает за свой собственный счет какое-либо имущество (автотранспорт, спецтехнику и т.д.) и затем на платной основе передает это имущество во временное пользование арендатору. Как правило, в подобных отношениях арендодатель именуется лизингодателем, арендатор – лизингополучателем, а сам договор – договором лизинга.
В то же самое время классификация по правилам ФСБУ 25/2018 производится по каждому договору аренды вне зависимости от его наименования. Договор при этом может называться как угодно – аренда, лизинг, наем, предоставление во временное пользование и т.д.
При проведении классификации объектов аренды название договора не имеет никакого значения. Для бухучета важны лишь содержание такого договора и его конкретные условия.
Классификация аренды на финансовую и операционную производится арендодателем либо на дату заключения договора аренды, либо на дату, когда имущество становится доступным для использования арендатором (п. 6 ФСБУ 25/2018).
В случае существенного изменения договора аренды классификация аренды в бухучете также пересматривается. При этом изменения обстоятельств, не меняющие условия договора аренды, не влекут пересмотра классификации аренды.
Об операционной аренде свидетельствуют следующие признаки и условия арендных договоров (п. 26 ФСБУ 25/2018):
Для признания аренды операционной достаточно наличия одного из вышеперечисленных признаков.
При этом арендодатели, применяющие упрощенные способы ведения учета, могут классифицировать все свое сдаваемое имущество в качестве операционной аренды (п. 28 ФСБУ 25/2018).
Исключение из этого общего правила составляют случаи, когда по условиям договора арендатор получает право собственности на арендуемое имущество или получает право купить это имущество по цене значительно ниже рыночной. В этих случаях аренда признается финансовой.
Аренда признается финансовой (неоперационной), если выполняется хотя бы одно из представленных ниже условий (п. 25 ФСБУ 25/2018):
Правильность бухгалтерского учета сдаваемого в аренду имущества будет зависеть от правильной классификации сложившихся арендных отношений. В связи с этим необходимо четко понимать, чем именно финансовая аренда отличается от операционной. Для наглядности представим различия финансовой и операционной аренды в виде таблицы.
Отличия операционной и финансовой аренды
Классифицирующий признак |
Операционная аренда |
Финансовая аренда |
Кто получает экономические выгоды и несет финансовые риски по договору |
Экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель |
Экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды, переходят к арендатору |
Переход права собственности на арендуемое имущество |
Право собственности на арендуемое имущество остается за арендодателем |
Право собственности на объект аренды переходит к арендатору |
Наличие у арендатора возможности выкупить объект аренды |
Арендатор не имеет права выкупить имущество по цене ниже рыночной |
Арендатор может выкупить арендуемое имущество по цене значительно ниже рыночной |
Срок действия договора аренды |
Срок аренды незначителен и гораздо меньше срока полезного использования арендуемого имущества |
Срок аренды имущества сопоставим со сроком его полезного использования |
Стоимость аренды |
Величина арендных платежей невелика и существенно ниже рыночной стоимости арендуемого имущества |
Совокупный размер арендной платы сопоставим со стоимостью объекта аренды |